Los últimos años representaron un desafío constante para el mercado inmobiliario. Desde la implementación de la ley de alquileres en 2020, su modificación en octubre de 2023 y su posterior derogación el 29 de diciembre del año pasado, cuando se oficializó el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, los precios de los alquileres experimentaron un constante aumento. Esto se ve reflejado en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), en donde la suba de los precios continúa en alza, aunque refleja una desaceleración con respecto al mes anterior, según el último relevamiento de Zonaprop.

En zona norte, los precios de los departamentos para los nuevos contratos experimentaron apenas un incremento del 2.9% en marzo, luego de subir 2.5%, 8.3% y 15.9% y 16.8% en marzo, febrero y enero, respectivamente. Un dato clave es que registra un porcentaje mayor al de la ciudad de Buenos Aires, donde el aumento fue del 1.9%.

En este línea, según el informe, un departamento promedio de dos ambientes y 50 m² se alquila por $383.514. Por su parte, las unidades de tres ambientes y 70 m² se oferta por $565.249.

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Los precios por zonas para alquilar en GBA norte

A la hora de pensar en qué sectores de la zona elegir un departamento, es esencial estar al tanto de cuáles son las que presentan los precios más altos y más bajos del mercado. Dentro de las zonas del corredor norte, Vicente López, La Lucila y Nordelta son los barrios con oferta más cara: $508.518, $483.643 y $468.230 por mes respectivamente, para un dos ambientes.

Mientras que, por el lado contrario, para quienes busquen valores por menos de $300.000, se encuentran dos ambientes en:

Los Polvorines: $245.492José León Suarez: $250.361San Andrés: $259.787San Miguel: $270.327

Por su parte, Martínez ($451.821), Victoria ($412.821), Beccar ($390.775), Villa Rosa ($368.130) y San Martín ($317.801) se presentan con los inmuebles con valores mensuales de alquiler ubicados en un precio intermedio.

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Un dato clave a tener en cuenta es el incremento interanual de abril de 2023 al mismo mes de 2024 que cada una de las localidades de zona norte presenta. En este caso, Manuel Alberti se ubica en el primer puesto del ranking como la zona del corredor norte con mayor incremento en el precio promedio en relación al año anterior, mientras que Villa Rosa se encuentra en el polo opuesto. La lista queda conformada de la siguiente forma:

Mayor incrementoManuel Alberti: 281.6%Belén de Escobar: 278.8%Vicente López: 276.3%Menor incrementoTroncos del Talar: 192.1%Muñiz: 180.8%Villa Rosa: 173.4%

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Rentabilidad para el propietario

En cuanto a la rentabilidad que deja un departamento en alquiler en GBA norte, se observa un leve aumento con respecto al mes anterior, situándose en un 4.07% anual, mientras que en marzo fue del 3,77%. Esto significa que se requieren aproximadamente 24.6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa un 12% menos de tiempo en comparación con el año anterior.

Un dato relevante para todo aquel inversor que busque comprar una propiedad para ponerla en alquiler es que los barrios de Belén de Escobar y Pilar muestran un alto retorno bruto del 5.8% y 5.1% respectivamente. Por lo tanto, estos barrios se perfilan como las opciones más atractivas para los inversores que buscan una fuente estable de ingresos.

Mientras que por el lado contrario, Troncos del Talar y La Lucila son los barrios que menor retorno bruto registran, con 3.7% ambos.